Huis naar box 3: wat zijn de gevolgen?
Geplaatst op: 16-10-2021, 10:50:08
Het IMF en De Nederlandsche Bank (DNB) pleitten afgelopen week voor een verhuizing van de eigen woning van box 1 (inkomen) naar box 3 (vermogen). Wat ga je hier concreet van merken als huizenbezitter, mocht dit echt gebeuren?
De oververhitte huizenmarkt drijft niet alleen starters op de woningmarkt tot wanhoop, maar ook De Nederlandsche Bank. DNB-president Klaas Knot meldde deze week dat hij het liefst zou zien dat de fiscale voordelen rond de eigen woning werden afgebouwd en het huis voor de fiscus zou verhuizen van box 1 naar box 3.
Dit pleidooi is niet nieuw. Knot pleitte hier al eerder voor. En hij bevindt zich in goed gezelschap: het IMF stelde onlangs hetzelfde voor. Maar hoe vervelend is het voor jou als die plannen worden uitgevoerd? Vijf prangende vragen.
Wat is het probleem?
Door de aanhoudende stijging van de huizenprijzen is een betaalbare woning voor starters nauwelijks meer bereikbaar. Dat je voor een woning zo diep in de buidel moet tasten, heeft verschillende oorzaken. Voor een deel is het een kwestie van vraag en aanbod: een tekort aan woningen in combinatie met een grote vraag drijft de prijzen fors op. Maar ook de lage rente speelt een rol. Wie een huis koopt kan meer lenen en zich dus een duurdere woning permitteren dan toen de hypotheekrente nog een stuk hoger was.
Die rente is bovendien aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Daarnaast kunnen huizenkopers gebruik maken van nog meer fiscale voordelen, die volgens DNB zorgen voor een spiraal van hogere huizenprijzen en hogere hypotheekschulden. Denk bijvoorbeeld aan de zogeheten jubelton: de belastingvrije schenking van meer dan € 100.000 van ouders aan kinderen voor de aankoop of verbouwing van een huis. En aan de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters van 18 tot 35 jaar, die dit jaar is ingegaan.
Verder valt het DNB op dat huizenkopers vaak een maximale hypotheek nemen ten opzichte van hun inkomen en meer aflossingsvrij lenen.
Dit alles brengt grote risico\'s met zich mee, zo waarschuwt Knot. Als je op de top van je kunnen leent, kan één zuchtje tegenwind je al in problemen brengen. Stel dat je je baan kwijtraakt, met pensioen gaat of de rente omhoog gaat, dan is de kans groot dat je de hypotheeklasten niet meer kunt betalen.
Daarnaast loop je het risico dat de huizenprijzen gaan dalen en je te maken krijgt met een potentiële restschuld. Dit maakt ook banken kwetsbaar en daarmee onze economie.
Wat wil Knot?
Om de woningmarkt weer vlot te trekken, moet er volgens de DNB-president op allerlei terreinen worden ingegrepen. Natuurlijk moeten er meer huizen worden gebouwd, maar huizenkopers zouden ook meer eigen geld moeten inbrengen als ze een hypotheek afsluiten.
Daarnaast pleit Knot ervoor om de bovengenoemde fiscale voordelen (hypotheekrenteaftrek, vrijstelling overdrachtsbelasting en jubelton) af te bouwen. In plaats daarvan zou de woning moeten verhuizen naar box 3 (sparen en beleggen).
Wat houdt dit concreet in?
De eigen woning valt nu nog in box 1. Dat betekent dat je te maken krijgt met een extra heffing (het eigenwoningforfait) en een aftrekpost (de hypotheekrente).
Dat gaat als volgt. Eerst moet je in je aangifte een bedrag bij je inkomen moet optellen: het eigen woningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Dit jaar is dat 0,5%.
Hier staat tegenover dat je de hypotheekrente mag aftrekken van je inkomen in box 1, tegen momenteel maximaal 43%. Over het verschil tussen deze bedragen heb je fiscale aftrek.
Verschuift de eigen woning naar box 3, dan wordt de waarde van je huis aangemerkt als vermogen, vergelijkbaar met spaargeld en beleggingen. De hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait vervallen dan. Maar je mag wel de schuld aftrekken van je vermogen.
Over de overwaarde van je huis (de woningwaarde na aftrek van de lopende hypotheekschuld) moet je vervolgens vermogensbelasting betalen. Dit werkt net als in box 1 met een schijvenstelsel:
- Eerste €50.000 vermogen: vrijgesteld van belasting
- €50.000 tot €100.000: 0,59% belasting
- €100.000 tot €1.000.000: 1,4% belasting
- Daarboven: 1,76% belasting
Huizenbezitters gaan hierdoor per saldo meer belasting betalen. Maar om de pijn wat te verzachten wil DNB wel gelijktijdig de tarieven voor de inkomstenbelasting verlagen. Of dit voldoende is om de klap op te vangen, is echter de vraag.
Wat merk ik ervan?
Zoals gezegd gaan huizenbezitters er financieel op achteruit. Hoe groot de pijn is, hangt af van de hoogte van je inkomen, hypotheek, hypotheekrente en een eventuele overwaarde. Hoe het concreet uitpakt, laten we zien met enkele voorbeelden.
Stel je hebt een huis gekocht van €400.000, met een WOZ-waarde die even hoog is. Je betaalt 2% hypotheekrente en hebt verder geen spaargeld of beleggingen.
Situatie 1: Je hebt niets afgelost en dus een hypotheekschuld van €400.000
Huis in box 1
In de huidige situatie moet je eerst €2.000 eigenwoningforfait bij je inkomen optellen.
Vervolgens mag je daarop €8.000 hypotheekrente in mindering brengen.
Het verschil van €6.000 mag je aftrekken van je inkomen in box 1.
Als we uitgaan van de maximale hypotheekrenteaftrek van 43%, heb je een fiscaal voordeel van €2.580.
Huis naar box 3
Verhuist de eigen woning naar box 3, dan geldt er geen eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek meer.
De WOZ-waarde geldt nu als eigen vermogen, maar daar mag je de lopende hypotheek van aftrekken. Omdat de hypotheek even hoog is als de woningwaarde, ben je geen vermogensbelasting verschuldigd.
Je loopt in de nieuwe situatie dus het fiscale voordeel van €2.580 mis.
Stijgt de WOZ-waarde, dan krijg je te maken met overwaarde. Zolang dit bedrag onder de €50.000 is dit bedrag vrijgesteld van vermogensbelasting. Daarboven moet je wél afrekenen.
Situatie 2: Je hebt €100.000 afgelost, waardoor er nog een hypotheek rest van €300.000
Huis in box 1
Het eigenwoningforfait bedraagt €2.000
Betaalde hypotheekrente: €6000 (2% over €300.000)
Het verschil van €4.000 mag je aftrekken van je inkomen. Bij een percentage van 43% is €1.720 aftrekbaar.
Huis naar box 3
Je huis is €400.000 waard. Hiervan mag je €300.000 hypotheekschuld aftrekken. Er blijft dan €100.000 belastbaar vermogen over.
De eerste €50.000 is vrijgesteld van vermogensbelasting. Over het restant betaal je 0,59% belasting, ofwel €295.
In de nieuwe situatie ga je er circa €2.000 op achteruit. Je geniet nu namelijk nog €1.720 fiscaal voordeel en moet bij een verhuizing naar box 3 €295 betalen.
Situatie 3: Je hebt €350.000 afgelost en dus nog een kleine hypotheekschuld van €50.000
Huis in box 1
Het eigen woningforfait bedraagt €2.000.
Betaalde hypotheekrente: €1.000.
Normaal zou je dan €1000 bij je inkomen moeten optellen, maar vanwege de Wet Hillen krijg je hierover nog 90% vrijstelling. Je moet dus €100 euro bij je inkomen optellen, waar je, als je in de hoogste schijf valt, circa €50 belasting over betaalt.
Huis naar box 3
Je moet nu vermogensbelasting betalen over €350.000. De eerste €50.000 is vrijgesteld. Over de volgende €50.000 betaal je 0,59% belasting, ofwel €295. Over het restant ben je 1,4% verschuldigd, dus €3.500. In totaal moet je dus €3.795 belasting betalen.
De overstap naar box 3 betekent dus een lastenverzwaring van meer dan €3.700 per jaar.
Wie heeft er het meest last van?
Zoals uit de bovenstaande rekenvoorbeelden blijkt, worden huiseigenaren die veel hebben afgelost het hardst geraakt. Alles wat in de stenen zit, is nu nog onbelast. Maar verhuist je woning naar box 3, dan moet je hierover plotseling afrekenen met de fiscus.
Heb je de hypotheek (vrijwel) volledig afgelost, dan zijn de druiven helemaal zuur. Want je kunt nu nog gebruik maken van de Wet Hillen, waardoor je grotendeels bent vrijgesteld van het eigenwoningforfait. In de nieuwe situatie geldt geen enkele fiscale vrijstelling, maar moet je over het volle pond vermogensbelasting betalen.
Voor de berekening van de overwaarde is ook de ontwikkeling van de huizenprijzen van belang. Stijgen ze verder, dan neemt de overwaarde toe en moet je meer vermogensbelasting betalen. Dit tarief is bovendien progressief, waardoor je meer moet betalen als de overwaarde toeneemt. In alle bovengenoemde situaties zit het geld in stenen en kun je dat er niet zomaar uithalen. Dus je moet voldoende geld achter de hand hebben om je belastingaanslag te betalen.
Verder speelt de hoogte van de hypotheekrente een rol. Hoe hoger de rente is, hoe meer je nu nog mag aftrekken en hoe slechter de overstap naar box 3 dus voor jou uitpakt.
Met een hoger inkomen ben je eveneens de pineut, want je kunt nu nog een flink deel van de hypotheekrente van je inkomen aftrekken. Dat loop je mis als de woning naar box 3 verhuist.
Bron: bijdrage door Jasperien van Weerdt van 13 oktober 2021 van www.iexgeld.nl